“规划院人文客厅 规划微学术沙龙”《站城一体化的重庆实践,从沙坪坝高铁站的复合开发说起》于2018年12月7日在重庆市规划设计研究院10楼重规论坛隆重举办。
主讲人:胡剑(龙湖集团重庆公司 副总经理)
什么是TOD和站城一体开发?
TOD是指:“以公共交通为导向的发展模式”,以交通站点为中心、以400~800米(5~10分钟步行路程)为半径建立中心广场或城市中心,其特点在于集工作、商业、文化、教育、居住等为一身的“混和用途”。
站城一体开发是TOD模式的一种,是指“位于市中心区的轨道交通枢纽站和周边的城市街区进行一体化开发的模式”把铁路站点开发的对象从车站和车站大楼本身,延伸到车站周边区域,特别是商业区和综合功能区。
这种开发模式将主要交通枢纽站与城市中心或者副中心合为一体,从而撬动城市中心的高密度再开发,在有限空间内集聚多样的城市功能,拥有“综合叠加效应”。
站城一体开发于90年代在日本伴随城市中心复兴成为热门话题,具体请见《话题 ▏日本大城市中心的火车站复兴》。
▊传统商业和站城商业综合体对比
高铁时代的重庆发展展望
我们发现交通工具变化对人口集聚模式造成了巨大影响,不同时代背景下城市的分布规律不同,站城一体开发在高铁时代发挥的优势和获得的效益相比农耕时代和工业时代更加凸显。
农耕时代形成的很多城市的间距差不多70公里,比如成都平原、华北平原,可能与人一天步行距离有关。
▊农耕时代城市解读
工业时代城市分布约以蒸汽火车一天通行270公里为间距。在东北地区,哈尔滨、长春、沈阳基本在一条直线上,而且每个城市距离基本是相等的,这可能是早期的TOD的原始模型。
▊工业时代城市解读
到了高铁时代,与农耕时代和工业时代不同,城市聚集就不再是以能源、矿藏、交通为要素,而是以智力资源——人为要素。我们看到大城市都是以现代服务业为主,尤其是发达国家的世界级城市,70%、80%都是以现代服务业、咨询业、金融业等为核心,这些都是以人、以智力为核心的集聚。
高铁降低了人们的通勤成本,缩短了城市之间的时间距离,人的分布会趋于集中在核心城市和城市群。
▊三个时代的人口分布规律
目前,中国的高铁通车里程已达到世界第一,日本、西班牙、德国、法国分列其后。预计中国的长三角、珠三角、京津冀、长江中游、成渝五大城市群将依托中国强大的高铁网络,逐步加剧吸收周边城市及农村人口,城市化集聚出现世界级城市群,到2030年,五大城市群将容纳全国的46%的人口,贡献60%的GDP。
▊五大城市群
重庆作为成渝城市群的关键节点,是西部大开发的重要战略支点,处在“一带一路”和长江经济带的联结点,规划10条高铁,辐射四川、陕西、湖南、湖北、贵州,甚至广西、云南。重庆主城区规划21条轨道线路,合计超过1400公里,同时由于山水本底分割,形成了组团发展的城市形态,部分区域人口密度大,在全国乃至全世界范围都排名前列。
从重庆主城现状城市交通客流来看,根据《2017年重庆主城区交通发展年度报告》,目前主城约865万人,轨道交通承担客运量14.6%,地面交通已基本达到饱和,小汽车使用率及出行次数逐年降低,未来城市继续发展,人口继续增长只能依靠强大的轨道交通。
依托轨道交通的TOD项目潜力巨大。单条轨道线,1个小时可带来1.5~2万的客流,3条轨道线的汇聚点,从早6:30到晚11:30,共17个小时,可负载80多万的客流量。而目前拥堵情况严重的观音桥,一天的客流也不过35万人。
所以,基于轨道的TOD模式,有机会在多线汇聚的节点上支撑城市的超高强度开发,单线站点周边中强度开发,并可同步降低远离轨道节点的开发强度,从而降低城市密度,给更多的土地与公园,最终提升整个城市的环境品质和运行效能。
高铁上盖物业的实施探索
TOD理念在我们规划设计已大量运用,但真正实施的并不多,其原因是需要攻克的诸多设计技术问题、复杂的经济测算和产权划分、多头管理的政策障碍等复杂矛盾。
沙坪坝高铁站站城一体开发(龙湖光年项目)之所以成为了全国首个实施的商圈高铁TOD项目,很重要的是实现了在专业技术上40多个工种的专业协同、具备城市价值识别和城市生活运营能力,以及管理部门政策支持,真正从策划、规划、建筑设计、高铁轨道设计、工程实施,商业运营等问题一次性的统筹。
项目的实施探索充分考虑包括区域人口密度、消费强度、交通强度、城市配套等参数指标,其中城市配套又包括了医疗、会展、酒店、教育、景点等指标。
项目依托重庆沙坪坝商圈,集1条高铁线、3条轨道线为一体,建成后客流量预计将超90万人/天,将成为一个城市服务的整合体,集“大枢纽、大商圈、大天街”三位一体的超级TOD,是集合高效、开放共享的多样功能模式。
▊沙坪坝高铁站周边设施示意图
项目设计了连接停车场、高铁站、城市轨道站、地面、天街商业的竖向交通系统,从楼上商业直通地下负七层。同时,在地面建立了贯通南北两侧的交通通道,步行人群可以很自由在广场上穿梭,相当于将整个三峡广场商圈向南延伸,激活了沙坪坝的核心区。
▊沙坪坝高铁站竖向交通系统效果图
嘉宾思考
▊翟长旭(重庆市交通规划研究院总工办 主任)
沙坪坝高铁站站城一体开发项目将传统商圈与高铁站点、轨道站点融合,车流与人流量都很大,好的交通组织是项目成果非常重要的条件。这里有丰富的轨道资源,路网承载能力比较弱,是否可以效仿深圳福田高铁站减少停车位的配置?
▊王有为(林同棪国际交通规划事业部 总经理)
站城一体开发这种大型项目与一般城市建设最大的区别在哪里?是在最初阶段就要同时考虑技术和经济,统筹规划、策划、建筑、轨道、工程经济等各个专业。前期考虑的越少、方案越粗放,后期的代价和遗憾就越多。
▊康蕾(龙湖商业市场及客户研究 总监)
对沙坪坝高铁站项目的意义可以从宏观到微观做一个解读。从宏观角度来看,这个站点是成渝城市群中成渝主轴的一端;从中观来看,对于推动重庆周边一小时经济圈区县发展、扩大重庆都市圈的影响范围有很大的促进作用;从微观上,轨道是一个城市内部人流汇聚的节点,轨道商业能够以高效率服务更多的人口。
▊刘萍(龙湖城市及客户研究中心 经理)
传统商圈在发展到一定程度后,商务办公更新升级的需求较强烈,站城一体开发项目在提供商业服务的同时,也能为商圈提供如商务办公、长租公寓、酒店等更多更复合的功能。
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